פרויקט שימור וניוד זכויות בניה

תל אביב, המומחיות שלנו

בתל אביב-יפו, קיים מנגנון ניוד זכויות בנייה ממבנים לשימור, המוסדר בתוכנית מתאר 2650ב.

התוכנית קובעת כי ניתן לנייד זכויות בנייה ממבנים לשימור למגרשים אחרים בתחום העיר, בכפוף לתנאים מסוימים, לדוגמא:

המבנה לשימור חייב להיות מוגדר ככזה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
המגרש המקבל חייב להיות באותו יעוד של המבנה לשימור.
הזכויות המועברות חייבות להיות מוגבלות לזכויות בנייה עיקריות.

בנוסף לתנאים הכללים, התוכנית קובעת גם תנאים

ספציפיים עבור מבנים לשימור עם הגבלות מחמירות. מבנים אלה הם מבנים לשימור שנמצאים באזורים מרכזיים, או שיש להם חשיבות היסטורית או אדריכלית מיוחדת.

המנגנון מאפשר לבעלי דירות במבנים אלה לקבל תמריץ כלכלי לשימור המבנים, מה שיכול לסייע בהגנה עליהם מפני הריסת או שינוי.

באופן כללי

ניוד זכויות בנייה ממבנים לשימור הוא מנגנון המאפשר לבעלי דירות במבנים לשימור לקבל זכויות בנייה נוספות, שניתן לממשן במגרש אחר.

בישראל, ניוד זכויות בנייה ממבנים לשימור מוסדר בחוק התכנון והבנייה, החוק קובע כי ניתן לנייד זכויות בנייה ממבנה לשימור למגרש אחר, בכפוף לתנאים מסוימים.

בשנים האחרונות הוכנס בישראל המושג של "ניוד זכויות בנייה" ממבנים לשימור.

הכוונה היא לאפשר לבעלים של מבנה ישן ומיועד לשימור, לנייד/להעביר חלק מזכויות הבנייה של המגרש למגרש אחר, ובכך לממש אותן.

מטרת המהלך היא לתמרץ בעלי מבנים לשימור לשמר את מבניהם, מכיוון שהם יוכלו ליהנות מזכויות הבנייה גם אם לא יבנו באותו מגרש. עם זאת, ישנן מגבלות שונות על היקף ניוד הזכויות כדי למנוע ניצול לרעה.

המהלך נחשב ככלי תכנוני חשוב שעשוי לסייע בשימור מבנים בעלי חשיבות אדריכלית, היסטורית ותרבותית במרקמים עירוניים בישראל.

לחצו כאן

גרים בבניין ישן/לשימור ?

רוצים לבדוק אם ניתן להתחיל תהליך של התחדשות? פנו אלינו

ארגון וקידום פרויקטים

ניוד זכויות מבנים לשימור I התחדשות עירונית

עיקרי התהליך לארגון פרויקט

שלב ההתראגנות לקראת מכרז

בחירת מארגן עסקאות:

בשלב זה, יש לבחור מארגן עסקאות אשר מתמחה בעולם השימור ומכיר את התהליך מקצה לקצה.

המארגן ילווה את בעלי הדירות לאורך כל התהליך, ויסייע להם להשיג את המרב מהפרויקט.

הכשרת המבנה לכדי עסקה: המארגן יעזור לבעלי הדירות בהכנת המבנה לכדי עסקה.

הדבר כולל איגוד בעלי הנכסים והחתמתם על הסכמה לקידום הפרויקט וקבלת הצעות מיזמים.

בין היתר, קבלת חוות דעת של אדריכלים ומפקחי שימור, וכן בחינת האפשרויות לניוד זכויות בנייה על מול הועדה המקומית.

שלב ב׳ - המכרז והיועצים

בחירת יועצים רלוונטים כגון: עו״ד מלווה, אדריכל, מפקח שימור וכו...

לאחר שגיבשנו את התמורות שאנו מבקשים מכינים חוברת מכרז הכולל מסמכים משפטיים לקראת הפצת מרכז היזמים/קבלנים.

עריכת מכרז יזמים איכותי:

עם הכנה מקדימה נצא למכרז יזמים/קבלנים רלוונטים.

לאחר קבלת הצעות מיזמים, יש לבחון את ההצעות בקפידה בתהליך לבחירת היזם הסופי.

המכרז יכלול, בין היתר, את הקריטריונים הבאים:

ניסיון בתחום השימור
איתנות פיננסית
הצעה כלכלית אטרקטיבית

שלב ג׳ - בדיקת נאותות והסכמים

בחירת יזמים לשלב הסופי: לאחר קבלת הצעות מהיזמים, יש לבחור את היזמים שיעברו לשלב הסופי. הבחירה תיעשה על סמך הקריטריונים שהוצגו במכרז.

בחינות מלאות: בשלב זה, יש לבצע בחינות מלאות של היזמים הזוכים. הבחינות עשויות לכלול, בין היתר, סיור בפרויקטים שבוצעו על ידי היזם, בדיקת ערבויות ואיתנות פיננסית, ועוד.

הכנסת הסכם מחייב: לאחר הבחינות המלאות, יש להכניס הסכם מחייב בין בעלי הדירות ליזם. ההסכם יכלול, בין היתר, את הזכויות והחובות של כל הצדדים.